Vor der Besichtigung
Lesen Sie das Exposé und achten Sie darauf, was fehlt. Ist die Wohnfläche belegt? Stehen Baujahr und Modernisierungen konkret drin? Gibt es Angaben zu Dach, Fenstern, Heizung, Elektrik und Leitungen? Bei vermieteten Häusern sollten Nettokaltmiete, Mietverträge und die Kosten, die sich nicht auf Mieter umlegen lassen, erkennbar sein.
Fahren Sie zu verschiedenen Tageszeiten in die Straße. Verkehr, Gewerbe, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Hochwasser- oder Starkregenrisiken und geplante Bauprojekte lassen sich bei einem einzigen Termin kaum einschätzen. In Küstennähe können besondere Auflagen oder Verbandsbeiträge dazukommen.
Das Gebäude vor Ort
Schauen Sie hinter die Oberflächen. Frische Farbe kann harmlos sein, an auffälligen Stellen sollten Sie aber nachfragen. Achten Sie auf:
- Feuchtigkeit, Geruch, Ausblühungen und Verfärbungen im Keller oder an Außenwänden
- Risse, Setzungen und sichtbare Veränderungen an Fassade oder Innenwänden
- Zustand und Alter von Dach, Dachentwässerung und Schornstein
- Fenster, Rollläden, Außentüren und erkennbare Undichtigkeiten
- Heizung, Warmwasser, Heizkörper, Leitungen und Wartungsnachweise
- Sicherungskasten, Fehlerstromschutzschalter und sichtbare Elektroinstallation
- Wasserdruck, Rohrmaterial, Abwasser und Spuren früherer Schäden
- ob Anbauten, Wintergärten, Dachausbau und Nebengebäude genehmigt sind
Als Laie müssen Sie nicht jede technische Frage selbst beantworten. Bei älteren Häusern, bei Auffälligkeiten oder wenn viel saniert werden muss, lohnt sich meist eine zweite Besichtigung mit einem unabhängigen Sachverständigen.
Grundstück und Baurecht
Vergleichen Sie, wie das Grundstück tatsächlich genutzt wird, mit Flurkarte und Unterlagen. Zufahrt, Stellplätze, Leitungen oder Wege können auf fremdem Grund liegen oder über Rechte Dritter gesichert sein. Grunddienstbarkeiten stehen in der Regel im Grundbuch, Baulasten dagegen in einem eigenen Verzeichnis.
Wollen Sie anbauen, ausbauen oder neu bauen, können Sie aus der Nachbarbebauung nicht ableiten, was erlaubt ist. Eine mündliche Einschätzung ersetzt keine verbindliche Auskunft der zuständigen Behörde. Bei konkreten Plänen kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein.
Unterlagen vor dem Angebot
Bevor Sie ein verbindliches Angebot abgeben, sollten Sie haben:
- aktueller Grundbuchauszug oder verlässliche Grundbuchangaben
- Flurkarte und Grundstücksgröße
- genehmigte Grundrisse und vorhandene Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Bau- und Modernisierungsnachweise
- Informationen zu Baulasten und bekannten Altlasten, soweit relevant
- Grundsteuer und Gebäudeversicherung
- bei Vermietung vollständige Mietunterlagen
Fehlt etwas, klären Sie, wer es besorgt und ob Ihr Angebot unter dem Vorbehalt dieser Klärung steht. Was Sie vor dem Angebot klären, müssen Sie später nicht unter Zeitdruck entscheiden. Welche Dokumente es im Einzelnen gibt, steht in der Unterlagen-Checkliste.
Sanierungskosten
Pauschale Preise pro Quadratmeter geben eine erste Orientierung, ersetzen aber keine Bestandsaufnahme. Bei einem Altbau hängen die Kosten stark ab von Bauweise, Schadstoffen, Zugänglichkeit, gewünschtem Standard und davon, wie die Gewerke ineinandergreifen. Neue Fenster verändern Lüftung und Feuchteschutz, und eine neue Heizung passt oft erst nach einer Heizlastberechnung richtig zum Haus.
Planen Sie zu den kalkulierten Arbeiten eine Reserve ein. Überraschungen gibt es vor allem dort, wo man erst etwas sieht, wenn Wände, Böden oder Decken geöffnet werden.
Nachbarn, Wege und Erschließung
Fragen Sie nach gemeinsamen Zufahrten, Privatwegen, Leitungen, Grenzbebauung und laufendem Streit. Erkundigen Sie sich, ob Erschließungs- oder Ausbaubeiträge bekannt oder angekündigt sind. Bei Grundstücken im Außenbereich, Resthöfen oder großen Nebengebäuden sollten Sie besonders genau prüfen, wie sie genutzt werden dürfen, welche Genehmigungen es gibt und ob eine andere Nutzung möglich wäre.
Vor der Unterschrift
Gehen Sie erst zum Notar, wenn die Finanzierung steht und die wichtigsten Prüfungen erledigt sind. Vereinbarte Eigenschaften, bekannte Mängel, Räumung, Inventar und Übergabe gehören klar in den Vertrag oder in wirksam einbezogene Anlagen. Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen, das gilt für beide Seiten. Warum, steht im Beitrag zu versteckten Mängeln.