Vom Monatsbudget zum Kaufpreis
Am Anfang steht eine ehrliche Haushaltsrechnung. Setzen Sie die Einnahmen vorsichtig an, zählen Sie alle laufenden Ausgaben mit und planen Sie die Instandhaltung realistisch ein. Als Eigentümer zahlen Sie keine Miete mehr, dafür aber Grundsteuer, Versicherungen, Wartung und Reparaturen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Hausgeld und mögliche Sonderumlagen dazu.
Aus der Rate, die Sie sich leisten können, ergibt sich noch nicht der Kaufpreis. Erst müssen Kaufnebenkosten, Modernisierung und Reserve abgezogen werden. Außerdem bewertet die Bank die Immobilie selbst und setzt manchmal einen Beleihungswert unter dem Kaufpreis an. Die Differenz müssen Sie dann zusätzlich aus Eigenkapital zahlen.
Eigenkapital und Reserve
Eigenkapital senkt das Darlehen und das Zinsrisiko. Je nach Bank zählen neben dem Kontoguthaben auch Bausparguthaben, Wertpapiere oder eine schuldenfreie Immobilie, die Sie bereits besitzen. Besser ist es, die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu zahlen.
Trotzdem sollte danach noch etwas übrig sein. Bei einem älteren Haus sind ein paar tausend Euro schnell weg, wenn Heizung, Elektrik oder Dach Probleme machen. Ist die Finanzierung knapp gerechnet, reicht schon eine größere Reparatur oder eine Zeit mit weniger Einkommen, um in Schwierigkeiten zu kommen.
Zinsbindung, Tilgung und Restschuld
Eine lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit, kann aber einen höheren Zins kosten. Eine kurze Bindung ist anfangs oft günstiger, dafür steigt das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird. Lassen Sie sich für mehrere Zinsszenarien zeigen, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist und welche Rate danach auf Sie zukommen könnte.
Eine niedrige Anfangstilgung macht die erste Rate kleiner, dafür bleibt mehr Restschuld übrig. Sondertilgungen und die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu wechseln, machen Sie flexibler. Beides muss im Darlehensvertrag stehen, und jede Bank regelt es anders.
Unterlagen für die Bank
Die Bank braucht Unterlagen zu Ihnen und zur Immobilie. Zu Ihnen gehören Einkommensnachweise, bei Selbstständigen Steuerunterlagen, Nachweise über Eigenkapital und bestehende Kredite. Zur Immobilie gehören Exposé, Grundbuchdaten, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Fotos und Energieausweis. Ist sie vermietet, kommen Mietverträge und Angaben zu den Einnahmen dazu.
Je vollständiger die Unterlagen, desto schneller prüft die Bank. Eine allgemeine Finanzierungsbestätigung vorab hilft, ist aber noch keine endgültige Darlehenszusage für genau diese Immobilie.
Förderprogramme 2026
Förderprogramme können die Finanzierung ergänzen, ändern sich aber regelmäßig. Über das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 gibt es derzeit bis zu 100.000 Euro für Kauf oder Bau einer selbst genutzten Wohnimmobilie. Bestimmte Kaufneben- und Modernisierungskosten können dabei mitfinanziert werden. Teilrückzahlungen und Sondertilgungen sind nach den aktuellen Bedingungen nicht vorgesehen.
Für Familien mit Kindern kann das Programm Wohneigentum für Familien, Bestandserwerb 308, interessant sein. Seit dem 3. August 2026 liegen die Höchstbeträge je nach Zahl der Kinder bei 140.000 bis 180.000 Euro. Gefördert wird der Kauf bestimmter selbst genutzter Bestandsgebäude mit den Energieeffizienzklassen F, G oder H. Das Gebäude muss nach den aktuellen Bedingungen innerhalb von 54 Monaten energetisch verbessert werden. Seit der Anpassung geht das auch über geeignete Einzelmaßnahmen.
Förderanträge müssen in der vorgeschriebenen Reihenfolge gestellt werden, meist bevor das Vorhaben beginnt. Prüfen Sie die Förderung also, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben oder Handwerker verbindlich beauftragen.
Vor dem Notartermin
Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehen und Nebenkosten zusammenpassen. Ein notarieller Kaufvertrag enthält normalerweise keinen automatischen Finanzierungsvorbehalt. Scheitert die Finanzierung nach der Beurkundung, gilt der Vertrag grundsätzlich trotzdem, sofern nichts anderes wirksam vereinbart wurde.
Auch der Zeitpunkt, zu dem Sie den Darlehensvertrag abschließen, spielt eine Rolle. Widerrufsfrist, Bereitstellungszeit und mögliche Kosten sollten zum geplanten Notartermin und zur Fälligkeit des Kaufpreises passen.