Grunderwerbsteuer
Wer in Deutschland ein Grundstück kauft, zahlt grundsätzlich Grunderwerbsteuer. In Schleswig-Holstein liegt der Satz bei 6,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das in der Regel 26.000 €, wenn der Kaufpreis auch die steuerliche Bemessungsgrundlage ist.
Nicht alles, was im Vertrag steht, gehört zwingend zum Grundstück. Bewegliche Gegenstände, die tatsächlich mitverkauft werden, können steuerlich anders behandelt werden. Dafür müssen die Gegenstände und ihr Wert realistisch sein und im Vertrag klar getrennt stehen. Überhöhte Fantasiewerte führen zu Rückfragen vom Finanzamt. Klären Sie so etwas vor der Beurkundung mit dem Notariat oder Ihrer Steuerberatung.
Notar und Grundbuch
Über diese Gebühren lässt sich nicht verhandeln. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und nach dem Geschäftswert. Bezahlt werden die Beurkundung, die Abwicklung des Vertrags durch das Notariat, die Auflassungsvormerkung, die Umschreibung im Grundbuch und die Grundschuld für die Bank.
Für einen üblichen finanzierten Kauf rechnet man oft mit etwa 1,5 bis 2 Prozent. Das ist ein Richtwert, keine feste Pauschale. Belastungen, Vollmachten, Treuhandauflagen, mehrere Grundschulden oder zusätzliche Vereinbarungen ändern den Betrag.
Maklercourtage
Courtage fällt nur an, wenn ein wirksamer Maklervertrag besteht und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Wie hoch sie ist, steht in der Vereinbarung. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten gegenüber Verbrauchern besondere Regeln dafür, wer welchen Teil zahlt. Die stehen im Beitrag zur Maklerprovision in Schleswig-Holstein.
Bei mir beträgt die Courtage regulär 1,19 % inkl. gesetzlicher MwSt. je Partei. Bei 400.000 € zahlt der Käufer also 4.760 €. Bei niedrigem Kaufpreis, besonderen Objekten, höherem Vermarktungsaufwand oder Immobilien außerhalb meines Kerngebiets kann vorab ein höherer Satz vereinbart werden.
Rechenbeispiel bei 400.000 € Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer, 6,5 Prozent: 26.000 €
- Notar und Grundbuch als Planungswert, 1,5 bis 2 Prozent: 6.000 € bis 8.000 €
- Käufercourtage, 1,19 % inkl. MwSt.: 4.760 €
- Zusammen: 36.760 € bis 38.760 €
In diesem Beispiel brauchen Sie also zusätzlich rund 9,19 bis 9,69 Prozent des Kaufpreises. Renovierung, Gutachten, Bankkosten, Umzug und eine Reserve sind darin noch nicht enthalten.
Was oft vergessen wird
Zu einer ehrlichen Rechnung gehören auch Gutachter, Finanzierungsvermittlung, Bereitstellungszinsen, zusätzliche Grundschulden, Renovierung, Küche, Umzug und Versicherungen. Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie wissen, ob Maßnahmen oder Sonderumlagen beschlossen sind. Bei einem Haus können Dach, Heizung, Elektrik, Leitungen oder Entwässerung schnell größere Summen kosten.
Wie viel Eigenkapital Sie brauchen
Viele Banken erwarten, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten selbst bezahlen. Ob Sie darüber hinaus Eigenkapital brauchen, hängt von Einkommen, Beleihungswert, Objekt, Bonität und Bank ab. Eine hohe Finanzierung kann möglich sein, bedeutet aber meist mehr Zinsen, eine höhere Rate und mehr Risiko. Mehr dazu im Beitrag zur Finanzierung.
Stecken Sie nicht Ihr ganzes Erspartes in den Kauf. Mit einer Reserve für Reparaturen und Unerwartetes müssen Sie nach dem Einzug keinen teuren Ratenkredit aufnehmen. Rechnen Sie deshalb zuerst die Gesamtkosten mit Reserve aus und legen Sie erst danach fest, wie viel Sie für die Immobilie selbst höchstens zahlen können.