Vor dem Termin
Das Notariat braucht Angaben zu Käufer und Verkäufer, zum Objekt, zu Kaufpreis und Finanzierung, zum Übergabetermin, zu Belastungen, Mietverhältnissen und Besonderheiten. Daraus entsteht der Vertragsentwurf. Prüfen Sie darin nicht nur Namen und Kaufpreis, sondern auch Fälligkeit, Räumung, Haftung, Inventar, bestehende Verträge und wann genau der Besitz übergeht.
Der Notar ist neutral und sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich stimmt. Er begutachtet nicht den Zustand des Gebäudes, ermittelt keinen Marktwert und prüft nicht automatisch jede öffentlich-rechtliche Besonderheit des Grundstücks. Für technische, steuerliche oder wirtschaftliche Fragen brauchen Sie zusätzlich Fachleute.
Bei einem beurkundungspflichtigen Verbrauchervertrag soll der Verbraucher den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vorher bekommen. Das setzt aber einen Verbrauchervertrag voraus. Kaufen und verkaufen zwei Privatleute untereinander, gilt die Regel nicht automatisch genauso.
Beim Termin
Der Notar stellt fest, wer beteiligt ist, liest die Urkunde vor und erklärt, was sie rechtlich bedeutet. Änderungen können noch im Termin aufgenommen werden. Größere offene Fragen sollten Sie trotzdem vorher klären, damit niemand unter Zeitdruck entscheiden muss.
Mit der Unterschrift wird der Kaufvertrag verbindlich. Der Verkäufer muss das Eigentum übertragen, der Käufer zahlen, sobald die vereinbarte Fälligkeit eintritt. Das Eigentum selbst geht erst später über, durch die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch.
Die Auflassungsvormerkung
Die Vormerkung sichert im Grundbuch den Anspruch des Käufers darauf, Eigentümer zu werden. Verfügt der Verkäufer danach anders über das Grundstück und beeinträchtigt damit diesen Anspruch, ist das dem Käufer gegenüber grundsätzlich unwirksam. Deshalb muss die Vormerkung stehen, bevor der Kaufpreis gezahlt wird.
Wann der Kaufpreis fällig wird
Nach dem Termin arbeitet das Notariat die vereinbarten Voraussetzungen ab. Typisch sind:
- Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen.
- Die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen liegen vor.
- Nötige Genehmigungen oder Zustimmungen sind da.
- Die Gemeinde kann ihr Vorkaufsrecht nicht mehr ausüben.
Ist alles erfüllt, schickt das Notariat die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann zahlt der Käufer, innerhalb der vereinbarten Frist. Ein Notaranderkonto ist bei normalen Immobilienkäufen nicht üblich und kommt nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse in Betracht.
Finanzierung und Grundschuld
Finanziert der Käufer, bestellt er meist eine Grundschuld für seine Bank. Das Grundstück gehört zu diesem Zeitpunkt noch dem Verkäufer. Er erlaubt die Belastung deshalb in der Regel nur mit Sicherungen im Vertrag: Das Darlehen darf im Ergebnis nur für den Kaufpreis verwendet werden. Die Grundschuld ist ein eigener Vorgang und wird oft in einem separaten Termin oder per Vollmacht bestellt.
Besitz, Lasten und Eigentum
Wann die Immobilie wirtschaftlich übergeht, steht im Vertrag. Ab dann bekommt der Käufer in der Regel die Schlüssel und die Nutzungen, trägt die laufenden Kosten und die Verkehrssicherungspflicht. Oft muss dafür der Kaufpreis vollständig gezahlt sein.
Ins Grundbuch eingetragen wird der Käufer später. Dafür müssen in der Regel der Kaufpreis gezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts zur Grunderwerbsteuer da sein. Zwischen Schlüsselübergabe und Eintragung vergeht deshalb oft einige Zeit.
Das Übergabeprotokoll
Im Protokoll stehen Zählerstände, Anzahl und Art der Schlüssel, übergebene Unterlagen, sichtbare Besonderheiten und vereinbarte Restpunkte. Am notariellen Vertrag ändert es nichts. Es hält aber fest, in welchem Zustand die Immobilie übergeben wurde.
Häufige Missverständnisse
- Die Unterschrift beim Notar macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer.
- Der Kaufpreis ist nicht automatisch am Tag der Beurkundung fällig.
- Eine Finanzierungsbestätigung ersetzt nicht zwingend die endgültige Darlehenszusage.
- Der Notar prüft keine versteckten Bauschäden.
- Mündliche Nebenabreden können rechtlich problematisch oder unwirksam sein.
Was vor dem Notartermin alles passiert, steht im Beitrag zum Ablauf eines Verkaufs.