Was ein Sachmangel ist
Ob ein Sachmangel vorliegt, hängt davon ab, was vereinbart wurde und welchen Zustand der Käufer nach Vertrag und Umständen erwarten durfte. Beispiele sind starke Feuchtigkeit, immer wiederkehrender Schimmel, eine undichte Abdichtung, Wohnräume ohne Genehmigung, Schädlingsbefall oder eine technische Anlage, die nicht funktioniert.
Nicht jede Alterserscheinung ist ein Mangel. Wer ein älteres Haus kauft, muss mit einem Zustand rechnen, der zum Alter passt. Es kommt auf das Baujahr an, auf das, was man sehen kann, auf die Angaben im Exposé, die Antworten des Verkäufers und den notariellen Vertrag.
Was Verkäufer sagen sollten
Sagen sollten Sie, was Sie wissen, was für die Kaufentscheidung wichtig ist und was ein Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennt. Dazu gehören etwa wiederholte Wassereintritte, beseitigter Schimmel, dessen Ursache nie geklärt wurde, fehlende Genehmigungen, erheblicher Streit mit Nachbarn oder bekannte Altlasten.
Was offensichtlich ist, müssen Sie nicht eigens als verborgenen Mangel darstellen. Fragt ein Käufer aber konkret nach, müssen Sie vollständig und ehrlich antworten. Wissen Sie etwas nicht sicher, sagen Sie das und bieten Sie an, es prüfen zu lassen, statt zu raten.
Warum „gekauft wie gesehen“ wenig bringt
Der Satz wird oft überschätzt. Was gilt, steht in der Haftungsregelung des notariellen Vertrags. Und selbst ein umfassender Haftungsausschluss hilft nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie gegeben wurde.
Für eine Garantie muss nicht das Wort „Garantie“ fallen. Auch sehr konkrete, uneingeschränkte Zusagen zur Beschaffenheit können rechtlich schwer wiegen. Sagen Sie deshalb nichts Ungeprüftes darüber, ob der Keller trocken ist, alles genehmigt ist, keine Schadstoffe verbaut sind oder die Fläche stimmt.
Exposé und Besichtigung
Was im Exposé steht, bestimmt, was der Käufer erwarten darf. Flächen, Baujahre und Modernisierungen sollten sich aus Unterlagen ergeben. Wurde nur ein Teil erneuert, ist das keine Komplettsanierung. Was unsicher ist, steht auch so im Exposé.
Nach Gesprächen hilft eine kurze, sachliche Notiz. So lässt sich später nachvollziehen, wer was wusste. Wichtige Vereinbarungen gehören trotzdem in den notariellen Vertrag.
Was Käufer selbst prüfen müssen
Nehmen Sie sichtbare Auffälligkeiten ernst, lesen Sie die Unterlagen und holen Sie bei Bedarf Fachleute dazu. Wer trotz deutlicher Feuchtigkeitsspuren kauft, ohne nachzufragen, kann später nicht behaupten, das Problem sei nicht zu sehen gewesen. Worauf Sie vor Ort achten sollten, steht in der Hauskauf-Checkliste.
Eine bautechnische Prüfung lohnt sich vor allem bei älteren Häusern, Kellern mit Feuchtespuren, Rissen, nachträglichen Ausbauten, Flachdächern oder unklaren Angaben zur Sanierung. Messen oder Bauteile öffnen darf ein Gutachter nur mit Zustimmung des Eigentümers.
Wenn nach dem Kauf etwas auftaucht
Halten Sie zuerst den Zustand fest und verhindern Sie weiteren Schaden. Fotos, Messwerte, Berichte von Handwerkern, frühere Nachrichten und die Vertragsunterlagen können später wichtig werden. Bevor Bauteile ganz entfernt oder Spuren beseitigt werden, sollten Sie sich rechtlich und von einem Sachverständigen beraten lassen.
Ob Sie Ansprüche haben, hängt vom Mangel ab, davon, wer was wusste, vom Vertrag und dem Haftungsausschluss, von den Beweisen und den Fristen. Mit einem Foto oder dem Wort „versteckter Mangel“ allein lässt sich das nicht beurteilen.
So senken beide Seiten das Risiko
- bekannte Probleme schriftlich und konkret benennen
- Reparaturen mit Ursache, Umfang und Rechnung belegen
- unklare Flächen und Genehmigungen vor dem Notartermin prüfen
- keine pauschalen Zusagen machen, die sich nicht belegen lassen
- wichtige Absprachen in den notariellen Vertrag aufnehmen
- bei Auffälligkeiten einen unabhängigen Sachverständigen fragen