Die Vorbereitung
Bevor eine Anzeige online geht, sollte klar sein, was genau verkauft wird, wer verkaufen darf und was im Grundbuch steht. Gehört die Immobilie mehreren Personen, müssen alle beteiligt sein. Bei Erbengemeinschaften, Betreuungen, Vollmachten oder einem Grundbuch, das nach einem Erbfall noch nicht berichtigt ist, dauert das länger, manchmal Wochen.
Dazu kommen eine verlässliche Wohnflächenangabe, Bauunterlagen, Belege über Modernisierungen und der Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung außerdem Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Je früher alles da ist, desto schneller können Käufer und Bank prüfen. Die vollständige Liste steht in der Unterlagen-Checkliste.
Der Angebotspreis
Ein Wert aus einem Online-Rechner reicht dafür nicht. Es kommt auf die genaue Lage an, auf Grundstück, Wohn- und Nutzfläche, Baujahr, Zustand, Modernisierungen, Energiewerte, Grundriss, Rechte und Belastungen. Und darauf, wie gefragt genau diese Art Immobilie gerade ist.
Ist der Startpreis deutlich zu hoch, dauert der Verkauf länger. Interessenten sehen die Preissenkungen und fragen sich, warum das Objekt noch zu haben ist. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Spielraum in der Verhandlung. Der Preis sollte zum Marktwert passen, zu Ihrer Strategie und dazu, wie schnell Sie verkaufen möchten. Mehr dazu im Beitrag zur Wertermittlung in Kiel.
Exposé und Anzeige
Ein Exposé beschreibt die Immobilie so, wie sie ist. Es verschweigt keine Mängel und verspricht nichts, was sich nicht belegen lässt. Gute Fotos, ein lesbarer Grundriss und eine klare Beschreibung helfen Interessenten, das Objekt richtig einzuschätzen. Gibt es einen Energieausweis, gehören die Pflichtangaben daraus in jede kommerzielle Anzeige.
Auch die kleinen Angaben müssen stimmen: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zimmer, Heizung, Stellplätze, Mieteinnahmen und die Jahre der Modernisierungen. Was nicht sicher ist, steht auch so im Exposé und wird vor dem Notartermin geklärt.
Interessenten und Besichtigungen
Nicht hinter jeder Anfrage steht jemand, der wirklich kaufen kann. Bevor ernsthaft verhandelt wird, sollten Finanzierungsrahmen, Eigenkapital und Zeitplan geklärt sein. Eine Finanzierungsbestätigung gibt mehr Sicherheit. Sie ersetzt aber weder die Prüfung des Objekts durch die Bank noch die endgültige Darlehenszusage.
Ich bereite jede Besichtigung vor und halte fest, was besprochen wurde. Bekannte Mängel, die man nicht ohne Weiteres sieht, werden offen angesprochen, und Fragen werden ehrlich beantwortet. Ist eine Antwort nicht sicher, kläre ich sie lieber nach, als zu raten.
Angebot und Finanzierung
Ein Kaufangebot sollte mindestens den Kaufpreis nennen, den Stand der Finanzierung, den gewünschten Übergabetermin und besondere Bedingungen. Das höchste Angebot ist nicht automatisch das beste. Ob der Käufer finanzieren kann, wie verlässlich er ist und ob sein Zeitplan realistisch ist, zählt genauso.
Vor dem Notartermin sollte die Finanzierung des Käufers stehen. Als Verkäufer sollten Sie nachvollziehen können, dass genug Eigenkapital und eine solide Finanzierung da sind. Dafür muss niemand seine privaten Finanzunterlagen herumreichen, eine passende Bestätigung reicht.
Der Kaufvertrag beim Notar
Ein Vertrag über ein Grundstück muss notariell beurkundet werden. Im Entwurf steht, was verkauft wird, Kaufpreis und Fälligkeit, wann der Besitz übergeht, welche Belastungen es gibt, welche Mängel bekannt sind, welches Inventar mitverkauft wird und ob Mietverhältnisse bestehen.
Lesen Sie den Entwurf vollständig und klären Sie offene Punkte vor dem Termin. Die oft genannte Zweiwochenfrist gilt gesetzlich im Regelfall für Verbraucherverträge, also vor allem dann, wenn auf der einen Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher steht. Eine feste Wartefrist für jeden privaten Verkauf ist sie nicht. Wie der Termin selbst abläuft, steht im Beitrag zum Notartermin.
Kaufpreis und Grundbuch
Gezahlt wird in der Regel nicht am Tag der Beurkundung. Das Notariat prüft zuerst, ob die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Meist gehören dazu die eingetragene Auflassungsvormerkung, die Unterlagen zur Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt, und gegebenenfalls der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht.
Erst wenn das Notariat die Fälligkeit mitteilt, zahlt der Käufer. Eigentümer wird er weder mit seiner Unterschrift noch mit dem Schlüssel, sondern erst durch die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung im Grundbuch.
Die Übergabe
Wann übergeben wird, steht im Kaufvertrag, häufig nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises. Ins Übergabeprotokoll gehören Zählerstände, Schlüssel, übergebene Unterlagen, sichtbare Besonderheiten und vereinbarte Restarbeiten. Nach den üblichen Verträgen gehen ab diesem Tag Besitz, Nutzen, Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über.
Typische Fehler
- Die Anzeige geht online, obwohl wichtige Unterlagen fehlen.
- Der Angebotspreis ist ein Wunschbetrag oder ein Wert aus dem Internet.
- Wohnfläche oder Modernisierungen werden ungeprüft übernommen.
- Mängel werden kleingeredet, mündliche Absprachen nirgends festgehalten.
- Der Notartermin steht, bevor Finanzierung und Vertrag geklärt sind.
- Der Käufer bekommt die Schlüssel vor der Zahlung, ohne dass der Vertrag das absichert.