Die Frage kommt meist ganz am Anfang, lange bevor jemand ernsthaft ans Verkaufen denkt. Weil sie so naheliegt, gibt es dafür Dutzende Online-Rechner, die in dreißig Sekunden eine Zahl ausgeben. Falsch sind diese Zahlen nicht unbedingt. Sie wirken aber genauer, als sie sein können.
Warum ein Rechner die Lage nicht kennt
Ein Rechner arbeitet mit Durchschnittswerten: Quadratmeter mal Bodenrichtwert, angepasst an Baujahr und Objektart. Das klappt gut, wo sich die Häuser gleichen, zum Beispiel in einer Neubausiedlung mit dreißig gleichen Reihenhäusern.
In Kiel gleicht sich wenig. Im Ravensberg kann schon die nächste Straße einen großen Unterschied machen. In Heikendorf geht es um einen fünfstelligen Betrag, je nachdem, ob man vom Wohnzimmer auf die Förde schaut oder auf die Hecke des Nachbarn. Ein Rechner weiß beides nicht.
Woran der Wert hängt
Vier Punkte erklären den größten Teil:
- Die genaue Lage. Nicht nur der Stadtteil, sondern Straße und Ausrichtung, Lärm, die Bebauung nebenan und wie viel Sonne der Garten bekommt.
- Der Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Dämmung. Käufer ziehen anstehende Arbeiten inzwischen konsequent vom Preis ab, oft mehr, als sie tatsächlich kosten würden.
- Der Grundriss. Ein guter Grundriss verkauft sich schneller als zehn Quadratmeter mehr Fläche.
- Die rechtliche Lage. Wegerechte, Erbbaurecht, Baulasten oder beschlossene Sanierungen in der Eigentümergemeinschaft wirken sich direkt auf den Preis aus.
Angebotspreis und Marktwert
Der Preis in einer Anzeige ist erst einmal nur ein Wunsch. Was am Ende im Kaufvertrag steht, kann deutlich darunter liegen, gerade bei Objekten, die schon länger online sind. Laufende Anzeigen in der Nachbarschaft sind deshalb ein schlechter Maßstab. Aussagekräftiger sind die tatsächlich gezahlten Kaufpreise, wie sie der Gutachterausschuss sammelt.
Die ersten Wochen zählen am meisten
Kommt eine Immobilie neu auf den Markt, sehen sie alle, die gerade suchen, gleichzeitig. So viel Aufmerksamkeit bekommt sie danach nicht wieder. Ist der Preis zu hoch, verlieren Sie genau die Käufer, die bereit gewesen wären, einen guten Preis zu zahlen. Oft folgt dann eine Preissenkung nach der anderen, und jede lässt Interessenten fragen, was mit dem Objekt nicht stimmt.
Mit einem realistischen Startpreis verschenken Sie deshalb nichts. Meist erreichen Sie damit am Ende sogar mehr.
Was eine persönliche Bewertung bringt
Ich sehe mir die Immobilie an, prüfe die Unterlagen und vergleiche sie mit aktuellen Marktdaten und ähnlichen Objekten in der Umgebung. Sie bekommen keine Spanne von hundertfünfzigtausend Euro, sondern eine Zahl mit einer Begründung, die Sie nachvollziehen können. Dazu sage ich Ihnen, wo sich mit wenig Aufwand mehr herausholen lässt.
Die Bewertung kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts, auch dann nicht, wenn Sie danach doch nicht verkaufen.