Eigentum und Grundstück
Der Grundbuchauszug zeigt, wem die Immobilie gehört, wie das Grundstück bezeichnet ist und welche Rechte oder Belastungen eingetragen sind. Das können Grundschulden sein, Wegerechte, Wohnrechte, ein Nießbrauch oder andere Dienstbarkeiten.
Eine alte Grundschuld verschwindet nicht von selbst, nur weil der Kredit abbezahlt ist. Soll der Käufer sie nicht übernehmen, braucht das Notariat in der Regel eine Löschungsbewilligung und stimmt die Ablösung mit der Bank ab. Das dauert, kümmern Sie sich also früh darum.
Die Flurkarte zeigt Lage und Grenzen des Grundstücks. Ist der Grenzverlauf unklar, ersetzt sie keine Vermessung vor Ort. Wichtig kann auch ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sein. Baulasten stehen in der Regel nicht im Grundbuch und betreffen zum Beispiel Zufahrten, Stellplätze oder Abstandsflächen.
Bei einem Erbbaurecht kommen der Erbbaurechtsvertrag dazu, die Höhe des Erbbauzinses und wie er angepasst wird, die Restlaufzeit und die Frage, ob für den Verkauf eine Zustimmung nötig ist.
Bauunterlagen und Flächen
Zum Gebäude gehören, soweit vorhanden, die Baugenehmigungen, genehmigte Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte und Ansichten. Wurden später ein Dachgeschoss ausgebaut, ein Wintergarten, Anbau oder eine Garage errichtet oder weitere Räume geschaffen, sollten Sie prüfen, ob es dafür Genehmigungen und Abnahmen gibt.
Die Wohnflächenberechnung ist die wichtigste einzelne Zahl. Die Fläche wirkt sich auf den Preis aus, auf die Finanzierung und bei vermieteten Objekten auf die Rendite. Ein Grundriss ersetzt keine Wohnflächenberechnung. Bei älteren Berechnungen ist außerdem zu klären, nach welcher Grundlage gerechnet wurde und ob sich am Gebäude seitdem etwas verändert hat.
Bei Neubauten oder größeren Umbauten kommen Baubeschreibung, Statik, Abnahmen, Fachunternehmererklärungen und Gewährleistungsunterlagen dazu.
Energie und Technik
Haben Sie keinen gültigen Energieausweis, brauchen Sie für den Verkauf grundsätzlich einen neuen, es sei denn, eine Ausnahme greift. Sie müssen ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Vertragsschluss übergeben. Ob es ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis sein muss, hängt vom Gebäude ab. Mehr dazu im Beitrag zum Energieausweis.
Hilfreich sind außerdem:
- Rechnungen und Fachunternehmernachweise zu Dach, Fenstern, Fassade und Heizung
- Schornsteinfegerprotokolle und Wartungsnachweise
- Angaben zu Heizungsalter, Energieträger und Warmwasserbereitung
- Nachweise zu Photovoltaik, Batteriespeicher oder Solarthermie
- Unterlagen zu Fördermitteln und möglichen Bindungen
- Verbrauchsdaten der vergangenen Jahre, soweit aussagekräftig
Laufende Kosten und Versicherung
Käufer wollen wissen, was die Immobilie laufend kostet. Dafür brauchen Sie den aktuellen Grundsteuerbescheid, den Nachweis der Gebäudeversicherung und gegebenenfalls Gebührenbescheide für Wasser, Abwasser, Müll oder Deich- und Sielverbände. Gibt es gemeinsame Anlagen mit Nachbarn, können Wartungsverträge oder Kostenabsprachen dazugehören.
Die Gebäudeversicherung geht beim Eigentümerwechsel per Gesetz grundsätzlich auf den Käufer über. Käufer und Versicherer haben danach ein gesetzliches Kündigungsrecht. Wer das früh abspricht, riskiert keine Lücke im Versicherungsschutz.
Vermietete Immobilien
Bei vermieteten Häusern oder Wohnungen gehören Mietverträge mit Nachträgen dazu, Belege über die Kaution, Betriebskostenabrechnungen, Angaben zu Mietrückständen und eine aktuelle Mieterliste. Der Verkauf beendet den Mietvertrag nicht. Der Käufer übernimmt nach der Umschreibung im Grundbuch grundsätzlich die Rechte und Pflichten als Vermieter.
Bei mehreren Wohnungen sollte für jede Einheit klar sein: Mietbeginn, Nettokaltmiete, Vorauszahlung für Betriebskosten, letzte Mieterhöhung, Staffel- oder Indexmiete, Kaution und ob es Streit gab.
Wo Sie fehlende Unterlagen bekommen
- Grundbuchauszug: beim zuständigen Grundbuchamt oder über das beauftragte Notariat bei berechtigtem Interesse
- Flurkarte: beim zuständigen Katasteramt oder über das Landesportal
- Bauakte: bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde
- Baulastenauskunft: bei der zuständigen unteren Bauaufsicht
- Energieausweis: bei einer ausstellungsberechtigten Person
- Grundsteuerbescheid: beim Finanzamt, den aktuellen Zahlungsbescheid bei der Gemeinde
- Löschungsbewilligung: bei der finanzierenden Bank oder dem damaligen Grundschuldgläubiger
Was nicht ins Exposé gehört
Persönliche Daten von Mietern, Kontodaten und Vertragsdetails, die niemand braucht, haben in einem frei zugänglichen Exposé nichts verloren. Ich gebe Unterlagen deshalb nach und nach heraus: allgemeine Informationen vor der Besichtigung, mehr bei ernsthaftem Interesse und sensible Dokumente nur, wenn sie für Prüfung, Finanzierung oder Vertrag gebraucht werden.