Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Teilungserklärung und Aufteilungsplan zeigen, welche Räume zu Ihrer Wohnung gehören und was allen gemeinsam gehört. Tragende Bauteile, Dach, Fassade und in der Regel auch die gemeinsamen Leitungen darf ein einzelner Eigentümer nicht allein verändern. Bei Fenstern, Balkonen, Terrassen oder Stellplätzen muss man genau nachsehen, wem sie rechtlich zugeordnet sind.
Ein Sondernutzungsrecht erlaubt Ihnen, eine gemeinsame Fläche allein zu nutzen. Ihr Sondereigentum wird sie dadurch nicht. Ob Garten, Stellplatz oder Dachboden dazugehören, ergibt sich aus Wortlaut, Plan und Grundbuch.
Welche Unterlagen Sie lesen sollten
Vor dem Kauf sollten Sie mindestens diese Unterlagen haben:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit Nachträgen
- Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, soweit verfügbar
- Grundbuchangaben zur Wohnung
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Beschlusssammlung
- aktueller Wirtschaftsplan
- die letzten Jahresabrechnungen
- aktueller Vermögensbericht
- Höhe und Zuordnung der Erhaltungsrücklage
- Verwaltervertrag sowie wichtige Wartungs- oder Versorgungsverträge
- Energieausweis und Angaben zur zentralen Heizungs- und Haustechnik
In den Protokollen stehen Diskussionen und Beschlüsse der Versammlungen. Die Beschlusssammlung enthält die maßgeblichen Beschlusstexte seit Juli 2007 und bestimmte Gerichtsentscheidungen. Sie brauchen beides, das eine ersetzt das andere nicht.
Was im Hausgeld steckt
Das monatliche Hausgeld enthält mehr als die Betriebskosten, die man auf Mieter umlegen kann. Dazu können Verwaltungskosten, die Zahlung in die Erhaltungsrücklage und andere nicht umlagefähige Kosten gehören. Wer vermietet, kann deshalb nicht das ganze Hausgeld an den Mieter weitergeben.
Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch gut. Wird bei Wartung oder Rücklage zu knapp gerechnet, kommen später Sonderumlagen. Sehen Sie sich deshalb Wirtschaftsplan, Abrechnung und den tatsächlichen Zustand des Hauses zusammen an.
Rücklage und Sonderumlagen
Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft. Sie ist kein Sparkonto des Verkäufers und wird ihm beim Verkauf nicht ausgezahlt. Ob sie reicht, hängt von Alter, Größe und Zustand des Hauses ab und davon, was ansteht. Auch eine hohe Rücklage kann zu klein sein, wenn Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung bald komplett erneuert werden müssen.
Fragen Sie vor allem, ob schon Maßnahmen oder Sonderumlagen beschlossen sind. Wer eine Sonderumlage zahlt, Käufer oder Verkäufer, muss klar im Kaufvertrag stehen. Gegenüber der Gemeinschaft kann dagegen die Fälligkeit nach Gesetz oder Beschluss maßgeblich sein.
Beschlüsse und geplante Maßnahmen
Lesen Sie nicht nur den letzten Beschluss. Die Protokolle mehrerer Jahre zeigen, ob Themen immer wiederkommen, ob schon Angebote eingeholt wurden und ob es Streit gibt. Achten Sie besonders auf Hinweise zu Feuchtigkeit, Leitungen, Fassadenschäden, Rechtsstreit oder offenen Abrechnungen.
Prüfen Sie auch Umbauten in der Wohnung selbst. Wurden Wände entfernt, Fenster verändert, Leitungen verlegt oder Räume zusammengelegt, war dafür womöglich eine Zustimmung der Gemeinschaft oder eine Genehmigung nötig. Fehlt beides, gehört das in den Kaufvertrag.
Vermietete Eigentumswohnungen
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, bleibt der Mietvertrag grundsätzlich bestehen. Als Käufer brauchen Sie Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis, Betriebskostenabrechnungen und Informationen zu Mieterhöhungen oder Streit. Für die Rendite zählt die Nettokaltmiete, die sich dauerhaft erzielen lässt, abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung.
Was Verkäufer vorbereiten sollten
Fordern Sie die Unterlagen früh bei der Verwaltung an, das dauert oft. Die Angaben zur Rücklage sollten stimmen. Es kommt nicht nur auf den Gesamtbetrag an, sondern auf den Stand zu einem Stichtag und gegebenenfalls den rechnerischen Anteil Ihrer Wohnung.
Bekannte Beschlüsse, Sonderumlagen und Schäden am Gemeinschaftseigentum sollten Sie von Anfang an offen nennen. Nur dann können Käufer und Bank die Wohnung richtig bewerten.