Wann Steuern anfallen können
Nach § 23 Einkommensteuergesetz ist der Gewinn aus dem Verkauf von Grundstücken, Eigentumswohnungen und grundstücksgleichen Rechten steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Es zählen dabei in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die spätere Eintragung im Grundbuch.
Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn nach dieser Vorschrift grundsätzlich steuerfrei. Aus anderen Gründen können trotzdem Steuern anfallen, etwa wenn die Immobilie zum Betriebsvermögen gehört oder ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.
Die Ausnahme für Eigennutzung
Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie zwischen Kauf oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben. Das Gleiche gilt, wenn Sie sie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben.
Weil es um Kalenderjahre geht, müssen das nicht drei volle Jahre sein. Eine Zwischenvermietung, die Nutzung als Ferienwohnung, eine kostenlose Überlassung oder eine teilweise berufliche Nutzung können die Sache aber ändern. Klären Sie das, bevor Sie sich zum Verkauf entscheiden, nicht danach.
Wie der Gewinn berechnet wird
Vereinfacht ist der Gewinn der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der abziehbaren Werbungskosten. War die Immobilie vermietet, verringern die bereits abgesetzten Abschreibungen die Anschaffungskosten. Der Gewinn wird dadurch höher.
Derzeit gibt es eine Freigrenze: Liegt der Gewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei.
Geerbte Immobilien
Wer erbt, übernimmt für § 23 EStG grundsätzlich die Position des Erblassers, also auch dessen Kaufdatum. Hat der Erblasser die Immobilie schon länger als zehn Jahre besessen, ist ein Verkauf durch den Erben deshalb oft nicht nach § 23 steuerpflichtig. Hat er erst vor wenigen Jahren gekauft, läuft seine Frist weiter.
Auch ob Erblasser und Erbe die Immobilie selbst bewohnt haben, kann für die Ausnahme wichtig sein. Bei Erbengemeinschaften, Ausgleichszahlungen an Miterben oder einer vorherigen Erbauseinandersetzung kommen weitere steuerliche Fragen dazu. Holen Sie sich hier Rat, bevor Sie etwas Verbindliches vereinbaren.
Das Grundbuch nach dem Erbfall
Für den Verkauf müssen Sie dem Grundbuchamt nachweisen, dass Sie geerbt haben. Je nach Fall geht das mit einem Erbschein oder mit einem notariellen Testament oder Erbvertrag samt Eröffnungsniederschrift. Das Grundbuch kann auch im Zuge des Verkaufs berichtigt werden. Unklare Erbquoten oder fehlende Nachweise halten den Verkauf aber auf.
Stellen die Erben den Antrag auf Eintragung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fällt dafür nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz keine Grundbuchgebühr an. Andere Kosten, etwa für einen Erbschein oder notarielle Erklärungen, können trotzdem entstehen.
Erbschaftsteuer ist ein anderes Thema
Erbschaftsteuer und Einkommensteuer sind zwei verschiedene Steuern. Freibeträge, die Bewertung des Nachlasses und Vergünstigungen für ein Familienheim betreffen die Erbschaftsteuer. Die Zehnjahresfrist betrifft den späteren Verkauf. Wer bei der einen Steuer nichts zahlt, ist bei der anderen nicht automatisch befreit.
Unterlagen für die Steuerberatung
- ursprünglicher Kaufvertrag des Erblassers oder Verkäufers
- Daten zu Anschaffung, Fertigstellung und Verkauf
- lückenlose Angaben zu Selbstnutzung und Vermietung
- Rechnungen über Herstellung, Modernisierung und Verkaufsaufwand
- Abschreibungsverläufe bei Vermietung
- Erbschein, Testament und Eröffnungsniederschrift
- Vereinbarungen innerhalb einer Erbengemeinschaft
Schon der Zeitpunkt des Verkaufs kann steuerlich viel ausmachen. Gerade bei kurzer Besitzdauer, wechselnder Nutzung oder mehreren Erben gehört die steuerliche Prüfung vor die Preisverhandlung, nicht hinter den Notartermin. Was sonst vorbereitet sein sollte, steht im Beitrag zum Ablauf eines Verkaufs.